大渡河畔春潮涌 八佛山上花果香

中国社会一直对房地产的现状感到不满，也用各种途径表达着不满，但社会的压力显然没有反映到政府的政策上面，或者市场波动上面。

如通过减少企业研发人力成本，激励企业增加研发人员的数量，激发研发热情和企业家精神。至少应考虑四个维度：一是整体税负水平。

完善促进社会积累人力资本的税收激励。三是基于创新行为的税收制度构建。推动税收制度改革，解除创新抑制，应从上述四个维度入手，为创新提供必要的税收条件，形成由四个维度构成的一体化的激励机制。完善促进个人积累人力资本的税收激励。只要有创新行为，企业就可以申报税式补贴。

形成新工艺，需要新技术。这样的激励政策效果极其有限。所以，触底的确切含义是稳住了，不再下降，逐步走出一个中速增长的平台，这是L型的特点。

这种需求短期之内可以把它压一压。这不但对稳定降低一线城市房价、疏解非首都功能至关重要，而且对大都市圈平衡发展、城乡协调发展、提高农民收入等都有重要作用。中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦近日表示，中国经济现在已经非常接近中速增长的底，但是还没有探明。从供给侧来看，去产能要到位。

第一，行政性垄断的基础产业领域的改革、开放、竞争。为什么？企业多，创业机会多，资源配置效率高，这是一个大的规律。

●激发新增长动能要把一系列相关改革摆到优先位置：开放行政性垄断基础产业的准入。●企业、行业和地区分化，一批核心竞争力的企业脱颖而出，分化是升级的标志，实际上是一部分企业已经开始转型升级，而且转型升级、创新都是通过竞争逼出来的。现在地方政府出台的很多抑制房地产价格过快上涨的政策措施，大部分还是在抑制需求，这还是治标的办法。在中速增长中推进新增长动能，这个动能来自哪里？我认为，新动能大部分还是传统的老经济加上新体制、新机制、新技术、新商业模式，把加法做好，新东西就出来了。

现在关于城市，特别是以大都市圈为重点的中国新的城市化战略需要认真总结。目前基础设施、出口已经大体触底，房地产正在触底过程之中，是近期增长回落的主要变量。我们的观点是，这种反转基本不可能。减税后，搞基础设施建设的钱从哪儿来？此外，特朗普要求制造业回归美国。

社会性服务业，如医疗卫生、教育、文化娱乐、体育等。另外集体的宅基地能够流转。

十八届三中全会提出推动集体建设用地、宅基地的流转，但进展迟缓。反观发达国家，例如首尔这个比例在65%，伦敦是55%。

并且提出房子是用来住的、不是用来炒的的定位，切中要害。第二，在大都市圈内往往是有产业支持的，而且是有竞争力的产业，这样才会有更多的人在这里居住中央政府从照顾群众利益和防止经济泡沫角度希望房价下降，但从促进经济增长角度又希望房价不宜过快回落。近些年来，北上深广等一线城市房价年均20%以上的速度上涨，意味着这些一线城市居民住房资产价格年均上涨20%，每户居民财产年均增值100万元以上。由此导致目前房地产开发出现非常极端的冷热两重天局面：一是政策性住房开发 过冷，为了满足群众基本住房需求，还需要政府投入大量资金建设经济适用房、廉租房等政策性住房。对重庆、成都、兰州、沈阳等三线城市实行30%—70%的首付政策。

德国多年来房价保持平稳态势，最重要的经验是政府在调控房地产市场中发挥作用大，并对住房价格实行严格管制。建立健全商品房最高限价配套法规，尽快制定《房地产行业反暴利法》等法规。

解决房地产行业的问题，必须采取标本兼治的思路，从根本原因上入手，采取有针对性的措施。据分析，正是房地产行业实行的双轨制价格机制和商品房自由定价带来的暴利特征，导致房价过快上涨等房地产业的一系列问题： 一是商品房供需两旺，价格暴涨，闲置严重。

具体思路是：将房地产定位为满足群众基本需求的民生商品，限制投机炒作，加大政府对商品房价的管制力度，对新建商品房在科学评估基础上，按照成本加合理利润（比如20%以内）原则核定和执行最高限价政策，纠正定价机制过度市场化问题。三是有利于增加低价房源供给，满足老百姓住房需求。

商品房则是面向具有较强购买力群体尤其是高收入群体住房需求的住房，政府可以通过土地出让、税费等方式获取收益，同时允许房地产开发企业完全自主决定房屋销售价格。资金向商品房转移还导致了制造业等实体产业空心化，也是导致加工贸易企业大量向东南亚国家转移的重要因素，而国家鼓励发展的高新技术产业和科技创新领域等，由于缺乏资金难以尽快发展。二是商品房开发 过热，国家必须采取措施限制资金流进入商品房领域，例如在北上广深等一线城市采取必要的限购措施，以此避免高房价造成我国经济泡沫化现象。可以说房地产存在的问题是我国当前和今后一个时期影响共享发展的重大障碍。

商品房投资高回报，使其虹吸效应凸显，引来大量投资，制造业企业为了分得商品房开发一杯粥，纷纷从主业抽出资金介入房地产开发，出现了大企业建房、小企业炒房现象。实际上，正是这样的追逐暴利的虚拟需求助推商品房价格脱离实际价值不断上涨，引来更多追求暴利的企业和金融机构进入商品房开发领域，建设更多商品房，由此形成需求增长、价格上涨、供给增加的循环。

五是导致社会资源浪费和实体产业空心化。近年来国家出台了一系列房地产调控政策，虽然在抑制不合理住房需求、规避金融风险和遏制部分地区房价过快上涨等方面取得了一定效果，但一线城市房价过高、二线城市房价上涨过快等问题还没有得到解决，房地产行业存在的深层次问题远没有得到解决。

在我国房价大幅上涨的背后，是价格严重背离价值的基本事实，是住房功能的严重异化。尽快建立与实施配套的法制和中介服务环境。

为此，建议从遏制房地产行业暴利为切入点，完善房价调控措施，对新建商品房实施最高限价政策。包括：金融风险问题、过去高价购房者可能出现部分预售房退房风险、地方政府房地产收益可能减少导致的地方财政压力加大风险，以及房地产业发展对经济增长的支柱地位可能阶段性下降的影响等等。从需求看，除了少部分以住房为目的购买商品房外，大部分是出于对房价上涨的预期，将商品房作为金融产品进行投资保值而形成的需求，由此形成了巨大的虚拟需求，形成商品房供需两旺格局。对新建商品房执行最高限价政策，意味着新建商品房的价格将不高于建设成本加上合理利润，将促进新建商品房价格向合理水平回归，这个价格水平将大大低于目前的商品房市场价格，可带动二手房价回归合理水平，从而达到从总体上控制房价的目的。

四是导致社会价值观扭曲。随着炒房投机赚钱容易，逐步形成全民炒房热潮，许多家庭为了获得购房指标，不惜假离婚，出现了排队离婚闹剧，多数居民都是借贷购房牟利，在社会上形成了食利阶层，形成了钱赚钱容易，靠诚实劳动挣钱难的不良现象，严重毒化了社会风气。

这一轮房地产去库存，本来应当鼓励三四线城市居民买房，但银行资金实行一刀切的住房贷款首付政策，导致银行资金大量向一二线城市集聚，变为又一轮炒房热，造成一二线城市房价暴涨，进一步吹大了经济泡沫、加剧了金融风险。可以说不合理的房价机制，是对三四线城市居民特别是广大农民最大的不公平，拉大了国民的贫富差距，与共享发展理念格格不入。

据估计目前房地产行业投资的一半以上资金来源于银行贷款，如果房地产泡沫任其膨胀下去，一旦泡沫破灭，将给银行乃至整个国家经济带来极大风险，造成灾难性后果。规定最高限价具有法律效力，所有房地产交易必须认真执行。